Grâce à la Société Civile Immobilière, vous pouvez acquérir un bien dans l’immobilier à plusieurs simplement et de manière efficace. Il s’agit aussi d’un dispositif qui permet d’optimiser l’investissement, d’économiser sur l’impôt, et de simplifier la transmission de patrimoine. Lisez cet article pour en savoir plus !
Avec la SCI, vous pouvez vous procurer un bien avec d’autres investisseurs dans le cadre d’un projet locatif ou encore d’un projet de transmission de patrimoine.
Définition de la SCI ?
La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique composée d’au moins deux personnes, qui permet à des investisseurs de s’associer pour acquérir un bien. Chacun des membres d’une SCI est considéré comme un associé et, en tant que tel, dispose d’une part sociale sur tous les bénéfices de la société. Bien entendu, cette part est proportionnelle à l’apport. Quant aux charges et autres frais de fonctionnement, ils sont équitablement répartis entre les membres.
Le propriétaire de l’entreprise 50Logements, Simon Sinek explique que par défaut la SCI est gérée au quotidien par les associés. Ils peuvent toutefois se faire aider de différents logiciels dédiés à la gestion locative et permettant effectuer toutes les démarches fiscales et administratives.
Il existe aussi la possibilité d’externaliser la gestion locative de la SCI. Bien entendu, les différents frais générés incombent aux associés.
Pourquoi devenir associé d’une SCI ?
Acquérir un bien en SCI comporte de nombreux avantages. Tout d’abord, les parts des associés sont limitées à leur apport. Ce dispositif est plus avantageux que l’indivision dans laquelle les propriétaires possèdent des droits sur tout le bien et sont rémunérés suivant un système de quotepart. De fait, la société civile immobilière protège l’investissement si des mésententes surviennent entre les propriétaires.
Jean-Marie Sander, un avocat de Paris, explique que lorsqu’on acquiert un bien en SCI, ce sont uniquement les parts que le propriétaire cède à la SCI et non ses droits de propriété. C’est pour cette raison que la SCI est compatible avec la gestion de patrimoine familial. D’ailleurs, au moment de léguer le bien à sa progéniture, le propriétaire peut choisir de le faire via la SCI. Il bénéficiera alors d’un battement sur les droits de succession directe à raison de 100 000€ pour chaque enfant et pour chaque donation renouvelable chaque 15ans.
Les différents types de SCI
En fonction de la destination que le propriétaire souhaite donner à son bien, il peut choisir entre les différents types de SCI existants.
SCI gestion-locative
Il s’agit du type de SCI le plus utilisé en immobilier. D’après Pierre-André deChalenda, un investisseur immobilier, la SCI gestion-locative regroupe les acquisitions de biens par plusieurs personnes. Les propriétaires souhaitent donc clairement obtenir des revenus en percevant des loyers.
SCI d’attribution
À travers ce dispositif, les associés achètent un bien de grande superficie (un immeuble par exemple) qui est divisé par lot. Ces lots sont attribués à chaque membre de la société selon la part sociale qu’il détient.
SCI familiale
Contrairement à la SCI d’attribution, la SCI familiale permet à plusieurs investisseurs d’acheter un seul bien. Elle est généralement utilisée dans le cadre de la transmission de patrimoine.
SCI construction-vente
Les propriétaires achètent un terrain dans le but d’y construire un bien (un immeuble par exemple), qui sera ensuite vendu ou mis en location. L’immeuble peut être subdivisé en plusieurs lots. Les propriétaires pourront donc en tirer plus tard respectivement des revenus ou encore des rentes locatives.
La société civile immobilière est catégorisée en tant que personne morale ayant sa propre existence juridique et bien sûr son patrimoine. Cette règle permet de différencier clairement les actifs immobiliers et d’exploitation de la société conformément à l’article1845 du Code civil ainsi que les suivants.
Comment investir dans une SCI ?
Pour acheter un bien en SCI, vous n’avez pas besoin de disposer d’un capital social de base. Votre apport peut être financier ou matériel. Certains utilisent même un bien immobilier en guise d’apport à la SCI. L’avantage c’est que la fiscalité ne demande aucun document attestant le dépôt de fonds.
Le PDG du groupe Immobilier JLL France, Jérôme Gallôt affirme même qu’il est possible d’emprunter pour investir dans la SCI. Toutefois, il faudra supporter les taux classiques, et ce, que l’emprunt soit en votre propre nom ou en celui de la société.
Par ailleurs, il faut préciser qu’en dehors de l’apport initial, vous avez toujours la possibilité d’alimenter vos fonds propres dans la SCI comme vous voulez.
Les différentes étapes d’un achat en SCI
Il est assez simple de créer une SCI. Les associés doivent tout d’abord s’atteler à la rédaction des statuts qui caractérisent les règles et principes selon lesquels la SCI doit fonctionner. Encore une fois, les membres de la SCI peuvent s’occuper eux-mêmes de cette tâche ou l’externaliser. Un notaire, un expert-comptable ou un avocat est totalement habilité à s’en occuper.
Ensuite vient l’étape de dépôt du capital social, qu’il s’agisse d’un apport ou d’un emprunt. Pour cela, la SCI doit disposer d’un compte bancaire.
L’étape suivante consiste en la publication dans le journal dédié de l’annonce légale pour rendre publique la création de la SCI. Cette étape coûte environ 190€.
Pour finir, les associés doivent enregistrer la SCI et obtenir un numéro d’immatriculation. Le dossier d’enregistrement doit être déposé au Greffe du tribunal de commerce. Les frais engendrés sont d’environ 66,88€ TTC.
Si vous ne souhaitez pas effectuer des démarches physiques, vous avez toujours la possibilité d’utiliser l’une des plateformes juridiques existantes pour immatriculer votre entreprise en ligne.
SCI: quelle est la fiscalité appliquée ?
Comme mentionné plus haut, investir dans une SCI permet d’économiser sur l’impôt. Si vous choisissez d’acheter un bien avec la SCI gestion-locative, les revenus peuvent être déclarés dans la catégorie « impôt sur les sociétés ». Néanmoins, ce principe fonctionne uniquement pour les biens meublés, les locations vides n’étant pas concernées. Les revenus obtenus avec un logement à vide en SCI sont imposés dans la catégorie « impôt sur le revenu ».
Si vos revenus annuels sont inférieurs à 38 120€ l’impôt sur les revenus appliqués est de l’ordre de 15%. Au-dessus de ce montant, il est de 25%.
Comment revendre son bien acquis en SCI ?
La méthode de revente d’un bien en SCI dépend des accords entre les associés. S’ils sont tous d’avis, la vente s’effectue dans un cadre classique, mais les revenus obtenus sont partagés entre les propriétaires à hauteur de leur apport. Toutefois, les propriétaires doivent verser une taxe au moment de la vente, parce que le bien acquis en SCI dispose d’un statut particulier qui le soumet au régime des plus-values. Le coût de cette vente (prix de vente et frais notariés) est lui aussi divisé entre les membres en fonction de parts détenues. Il arrive tout de même que la SCI soit exonérée de la taxe spécifique si elle est vieille de plus de 30années, si le bien immobilier acquis constitue la résidence principale de l’un des associés ou encore s’il est vendu à moins de 15 000€.
Toutefois, si les associés ne souhaitent pas vendre le bien dans un cadre classique, le processus est différent. En effet, chaque membre de la SCI doit céder sa part de façon individuelle à un autre membre s’il souhaite quitter la société. Les associés devront donc payer la taxe sur plus-values, mais cette fois-ci, le calcul sera différent. Quant à l’exonération, elle sera effectuée dans les mêmes conditions que ci-dessus.
Attention, vendre le bien immobilier acquis en SCI ne signifie pas qu’il faille dissoudre la société. Cette dernière peut être conservée pour des achats ultérieurs.