Pour investir dans le domaine immobilier, est-il préférable de se tourner vers la location ou l’achat d’une résidence principale ? Est-il plus avantageux de s’acquitter d’un loyer chaque mois plutôt que de rembourser son prêt immobilier ? Grâce à la calculatrice de ce site, vous pouvez comparer les deux possibilités, notamment en termes de bénéfices financiers.
Les avantages liés à l’achat ou à la location d’un bien immobilier
Dans l’inconscient collectif, l’achat d’un bien immobilier est plus avantageux que la location. Pour beaucoup, la location est un dispositif peu rentable qui fait perdre de l’argent chaque mois au locataire. A contrario, l’achat est assimilé à un investissement, car l’individu a la propriété de son bien et peut le revendre plus tard. D’ailleurs, s’il entretient bien sa maison et la rénove, il pourra même faire de la plus-value.
Cependant, plusieurs facteurs, autres que les finances, influencent la décision d’acquérir un bien en location ou en achat. En effet, le mode de vie, les goûts personnels, le contexte d’habitation, etc., peuvent amener une personne à préférer la location en dépit de tout l’investissement que ce procédé implique.
La location possède de nombreux avantages, notamment la liberté et la souplesse. Pour peu qu’il respecte la durée du préavis, le locataire peut changer d’adresse à sa guise, en cas de mutation professionnelle par exemple. Une décision difficile lorsqu’on est propriétaire. Par ailleurs, il n’est pas obligé de s’impliquer dans les questions de copropriété. En ce qui concerne l’entretien du bien, seules les affaires courantes sont à la charge du locataire, les réparations structurelles et complexes restent sous la responsabilité du propriétaire.
Du côté de l’achat, le principal avantage reste le bénéfice financier. Mais d’autres éléments peuvent aussi être pris en compte. Tout d’abord, lorsqu’on est propriétaire, on peut aménager sa demeure à sa guise et sans rendre des comptes.
On peut décider de mettre le bien en location ou de l’offrir à ses enfants en guise d’héritage. Plus important encore, le choix de la décoration et de l’aménagement peut être en accord avec les valeurs et les goûts du propriétaire.
Ce dernier avantage fait cruellement défaut au locataire, car il ne peut pas choisir exactement le type de prestation qui correspond à ses attentes.
Bien que toutes ces considérations soient importantes, la rentabilité reste le premier critère de choix entre la location et l’achat d’un bien immobilier. Découvrons comment chacun de ces deux dispositifs impacte les finances.
Comment calculer la rentabilité de l’achat et de la location ?
Pour ce faire, il faut effectuer le bilan financier de l’achat et de la location pour un même logement, puis les comparer. On considérera que l’individu dispose d’un apport personnel dans le cas de l’achat et qu’il possède une somme qui servira de loyer chaque mois, dans le cas de la location.
Concernant l’achat, l’apport personnel est utilisé pour rembourser une partie du crédit immobilier. Dans le cas de la location, la somme sera utilisée pour payer le loyer et le reste servira d’épargne.
La rentabilité va largement dépendre de la somme apportée et des possibilités de revalorisation tant pour la location que pour l’achat.
Fonctionnement de la calculatrice du site
Grâce à notre calculatrice, le calcul de la rentabilité et la comparaison des dispositifs sont assez simples. Tout ce que vous avez à faire, c’est ouvrir le formulaire adéquat dans une fenêtre de navigation. Ensuite, remplissez tous les champs prévus en suivant les instructions suivantes:
- L’apport personnel: Il s’agit de la somme d’argent que vous apportez pour l’emprunt de crédit (en cas d’achat) ou que vous placez en cas de location. Évidemment, vous n’êtes pas obligé de disposer d’un apport personne. Mais, le cas échéant, le montant doit être inférieur à la valeur du logement.
- La durée: il s’agit de la période sur laquelle la comparaison doit se faire. Dans la catégorie Location, il faut renseigner la durée du placement de votre apport personnel et celle du versement des loyers. Dans la catégorie Achat, il s’agit de la période durant laquelle le logement sera revalorisé et l’emprunt sera complètement remboursé.
Catégorie Achat
Dans cette partie, vous indiquerez plusieurs informations pertinentes pour l’achat d’un bien.
- La valeur du logement: c’est le montant net du bien à acheter. Ce montant ne contient pas les frais du notaire ni les frais de l’agence. Cette donnée est très importante, car elle servira pour calculer la revalorisation.
- La revalorisation: il s’agit du pourcentage moyen pour revaloriser la valeur du bien. C’est une donnée qu’il faut utiliser avec intelligence, en particulier lorsque la durée de comparaison est importante. Par exemple, une revalorisation de l’ordre des 5% sur 40ans signifie que la valeur du bien sera multipliée par 7.
- Les charges annuelles: il est assez difficile d’appréhender ce champ parce que ce sont des frais réservés au propriétaire à savoir les impôts, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, l’assurance propriétaire, l’entretien du logement, les travaux, etc. Ce pôle n’inclut pas les charges locataires parce que ces dernières sont payées par le locataire ou le propriétaire qui occupent le logement.
- Les frais d’acquisition: c’est dans ce champ qu’il faut lister les frais notariaux (entre 2 et 4% du prix d’achat pour un bien neuf ou entre 7 et 11% pour un bien ancien), ainsi que les frais d’agence.
- Les frais d’emprunt: ce sont les dépenses faites lors du dépôt de dossier d’emprunt (1%) et les éventuels frais de garantie (2% en cas d’hypothèque).
- La durée et le taux d’emprunt: le taux d’intérêt nominal sans les assurances et la durée du remboursement du crédit (en accord avec votre capacité financière). Tenir compte de la baisse de taux engendrée par certains dispositifs comme le prêt à taux zéro.
Catégorie Location
Dans cette partie, vous indiquerez plusieurs informations pertinentes pour la location d’un bien.
- Le loyer: vous devez indiquer le montant du loyer à payer chaque mois (se référer aux charges annuelles expliquées ci-dessus).
- Le taux de revalorisation: c’est le taux annuel de revalorisation du loyer. De 2015 à 2021, ce taux a oscillé entre -0,01% et +1,74%.
- L’épargne: la somme supplémentaire à épargner chaque mois. Afin que la comparaison soit équitable, il est indispensable de choisir le même montant mensuel pour l’achat et pour la location. Ici, plusieurs options de calcul sont possibles:
- 1ʳᵉoption: Mensualité achat – Loyer actualisé
Ce calcul permet de mettre en évidence la différence entre le montant de la mensualité que vous payerez en cas d’emprunt et le montant du loyer actualisé qui sera épargné chaque mois durant toute la période de l’emprunt.
- 2deoption: Mensualité achat – Loyer initial
Le principe de calcul reste le même. Cependant, le montant de l’épargne est fixe même si le loyer évolue. Cette comparaison va avantager légèrement la location, mais elle est réaliste. Il faut garder à l’esprit qu’avec les deux options précédentes, vous ne pourrez pas épargner de l’argent chaque mois si le montant de vos mensualités doit être inférieur au loyer que vous allez payer en cas de location.
- 3eoption: Rien
Aucune épargne mensuelle ne sera réalisée.
- 4eoption: Épargne fixe
L’épargne mensuelle réalisée sera un montant fixe. Mais elle sera limitée à la période de l’emprunt.
- Le taux de placement: il s’agit du taux net pour le placement de votre apport et de votre épargne mensuelle.
Fin de simulation
Une fois la simulation terminée, les résultats vous seront présentés sous la forme d’un tableau avec du côté gauche le bilan d’achat et du côté droit le bilan pour la location. Vous verrez également trois autres parties:
- le total de toutes les dépenses engendrées ;
- le capital (valeur du bien actualisé ainsi que le solde de l’emprunt) et la valeur du placement ;
- les informations relatives au financement dans le cas d’un achat et les données de l’épargne dans le cas de la location.