Avant de vous octroyer un prêt immobilier, la banque exigera une garantie pouvant lui permettre de recouvrer le montant de l’emprunt en cas de défaut de paiement. Ces garanties sont généralement de quatre ordres : le privilège de Prêteur de Deniers, l’hypothèque, le cautionnement, le nantissement.
Le privilège de prêteur de Deniers (PPD)
Ce dispositif donne au prêteur la primauté parmi les créanciers de l’emprunteur. Cela signifie que si un défaut de paiement survient, c’est la banque ayant octroyé le crédit immobilier qui sera privilégiée et autorisée à saisir le bien de l’emprunteur dans le but de le vendre. Les autres créanciers devront rechercher un autre moyen de récupérer leur dû. Il faut noter que le privilège de prêteur de Deniers s’applique en particulier si tous les créanciers ont pris une garantie sur le même bien (gage, hypothèque, nantissement, etc.).
Ce dispositif de recouvrement de dettes porte uniquement sur des biens qui existent c’est-à-dire des bâtiments (anciens ou neufs) déjà construits ou encore des terrains à bâtir. Le fait est que le privilège octroyé par ce dispositif permet de financer l’achat d’un bien immobilier. Vous pouvez donc le faire valoir pour acquérir un bien en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), ou encore pour construire un logement neuf. Cependant, PPD ne s’applique que sur l’acompte que le promoteur verse au moment de la signature du contrat dans le bureau du notaire.
Malheureusement, dans ce cas de figure, le service de la publicité foncière (anciennement conservateur des hypothèques) n’interprète pas la faisabilité du PPD de cette manière. Aussi, il est très rare de faire valoir un PPD dans le cas d’une VEFA. En général, l’emprunteur se trouve dans l’obligation de prendre encore une hypothèque. Le Privilège du Prêteur de Deniers n’est pas valable lorsqu’il est question de prêt relais. Il ne peut pas non plus être utilisé si l’emprunt a été contacté pour financer des travaux.
La garantie que représente le PPD doit être stipulée par un acte authentique qui sera inscrit auprès de l’organisme de conservation des hypothèques deux mois après la vente du bien. Cette inscription est plus avantageuse pour l’emprunteur qu’une hypothèque classique parce qu’elle ne fait pas l’objet de la taxe de publicité foncière.
Par ailleurs, contrairement à l’hypothèque, la garantie PPD ne s’applique qu’à un seul bien et est prioritaire sur la totalité des inscriptions faites à la conservation des hypothèques concernant ledit bien. Le PPD devient effectif le jour de la vente du bien.
L’hypothèque
D’après l’article2393 du Code civil, l’hypothèque est une garantie traditionnelle affectée au règlement d’une obligation. Il s’agit d’une garantie très répandue qui permet au prêteur de saisir le bien mis en hypothèque par l’emprunteur, si ce dernier n’arrive pas à rembourser sa dette. Une fois le bien saisi, il pourra être vendu afin que le montant de la vente soit utilisé pour recouvrir la dette. Bien entendu, si la valeur du bien est supérieure à la dette, le surplus est reversé à l’emprunteur.
Les prêteurs demandent souvent cette garantie lorsqu’ils octroient le prêt pour financer une VEFA, des travaux, la construction d’un logement individuel ou lorsque l’emprunteur souhaite renégocier son prêt. Tout comme le PPD, l’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié authentique. Elle doit aussi être inscrite auprès des autorités de conservation des hypothèques. C’est au notaire de procéder à l’inscription.
L’hypothèque engendre plusieurs dépenses pour l’emprunteur. Il devra tout d’abord s’acquitter: des frais du service de publicité foncière, de la rémunération du notaire (elle est proportionnelle au prêt), de la TVA, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière, etc.
Si la somme empruntée est importante, les dépenses de l’inscription de l’hypothèque sont réduites, car certains frais sont fixes c’est-à-dire qu’ils ne dépendent pas de la somme de l’inscription.
Main levée d’hypothèque
Si vous avez pris une hypothèque sur un bien, sachez que cette dernière reste valable, même si vous remboursez la totalité du prêt immobilier. En effet, une hypothèque s’applique toujours pendant toute la période initiale de l’emprunt augmentée d’une année, mais limitée à 50ans. Après cette durée, l’hypothèque s’annule automatiquement sans aucune démarche de la part de l’emprunteur.
Toutefois, si avant la fin du crédit, vous procédez à la revente du bien hypothéqué (par exemple lors d’un remboursement anticipé total), vous serez dans l’obligation de payer la « main levée d’hypothèque ». Avec cet acte, vous pourrez effacer votre inscription en cours. C’est la preuve que vous avez bien soldé votre dette.
Le calcul de la main levée d’hypothèque se fait sur la base du montant initial de l’emprunt. Les frais obtenus sont décroissants. Si vous avez emprunté 50 000€, les frais s’élèveront à 0,94% de ce montant. Si vous avez emprunté 100 000€, les frais s’élèveront à 0,58% de ce montant. Et, si le montant de l’emprunt est de 200 000€, les frais seront de l’ordre de 0,41%.
Dans le cas où vous revendriez votre bien moins d’une année après que vous avez remboursé tout votre prêt, la banque peut envoyer un courrier aux notaires, dans lequel elle atteste que vous avez soldé votre dette. Dans ce cas, la main levée d’hypothèque n’est plus nécessaire.
Le cautionnement
Depuis 2010, la plupart des institutions bancaires choisissent le cautionnement comme garantie d’emprunt. Le dispositif est assez simple. Un troisième acteur est impliqué. Il s’agit d’une société de cautionnement mutuel qui prend l’engagement de payer la dette de l’emprunteur si ce dernier n’arrive pas à la rembourser. Cette entreprise pratique ce qu’on appelle une « mutualisation des risques ». L’emprunteur devra verser, en contrepartie de l’action de la société de cautionnement, un montant proportionnel à celui de l’emprunt. Le versement doit se faire sur un « fonds de garantie ».
La majorité des banques sont frileuses de ce dispositif parce qu’il leur permet de se libérer de toute situation pouvant déboucher sur un contentieux direct avec leur client. Par ailleurs, elles sont sûres de se faire rembourser.
La commission versée par l’emprunteur à sa société de cautionnement est en général composée de deux parties: une partie que la société conserve et une autre qui est reversée au FMG (Fonds Mutuel de Garantie). Cette dernière partie de la commission peut être en tout ou en partie restituée à l’emprunteur, une fois que tout le crédit a été remboursé.
Le cautionnement est assez intéressant comme garantie, parce qu’il s’applique tant à l’immobilier neuf qu’à un bien dans l’ancien. Par ailleurs, cette garantie n’implique aucuns frais notariaux et encore moins des frais de main levée d’hypothèque. Néanmoins, les cautions versées à la société de cautionnement sont parfois plus élevées que le montant d’une hypothèque. Toutefois, les frais engendrés par un cautionnement varient en fonction de la société, du type de prêt et même de l’âge de l’emprunteur.
Mutuelles
La société de cautionnement peut être une banque ou une mutuelle de prévoyance ou d’assurance. Par exemple, les mutuelles prises par les institutions publiques comme la poste, la police, l’éducation nationale ou encore la RATP peuvent proposer un service de cautionnement à leurs employés ou leurs membres. En général, ce service est valable si l’institution de prêt est un partenaire. C’est le cas de CASDEN qui se porte souvent garant pour les employés de l’éducation nationale.
Le nantissement
D’après l’article2355 du Code civil, le nantissement est un contrat qui lie un débiteur et un créancier. Le premier remet au second un bien incorporel en guise de garantie. Il peut s’agir d’une part sociale, d’un fonds de commerce, d’un portefeuille de titres, etc. Le nantissement est une bonne alternative au cautionnement et à l’hypothèque lorsque l’emprunteur détient des valeurs ou des parts dans une société. La banque pourra alors vendre ces parts pour se faire rembourser l’emprunt.
Tout comme le cautionnement, le nantissement engendre très peu de dépenses. Mais, il est réservé aux clients de la banque, qui disposent des valeurs suffisamment importantes pour couvrir le crédit. Parfois, certains établissements acceptent, dans le cadre du crédit in fine, un nantissement d’assurance-vie comme garantie.
Quelles conséquences en cas de non-remboursement du crédit immobilier ?
La banque actionne la garantie dont elle dispose lorsque l’emprunteur n’arrive pas à s’acquitter de sa dette. Elle vend alors le bien nanti, hypothéqué ou sur lequel elle a un PPD.
L’argent de la vente est utilisé pour couvrir l’emprunt et le reste est retourné à l’emprunteur. S’il arrive que cet argent soit insuffisant pour payer le reste des mensualités de l’emprunt, la banque peut poursuivre l’emprunteur afin de récupérer la somme manquante. Mais, ce cas de figure est souvent rare parce que les banques s’assurent de mettre en garantie des biens dont la valeur est suffisante pour couvrir le remboursement de l’emprunt.