À l’aide de trois simulations, Capital vous aide à comprendre comment l’augmentation des taux d’emprunt fait plonger les capacités d’achat des ménages français. Nous allons considérer, pour les exemples, une période allant d’avril 2022 à la saison estivale de 2023.
Lorsqu’on considère la situation actuelle de l’économie, il est indéniable que les emprunteurs sont en mauvaise posture. En effet, depuis 2022, la plupart des banques proposent des taux d’emprunt qui ont progressé d’environ deux points. En avril 2022 par exemple, le taux de crédit était de 3,2 % en moyenne sur 20 ans. Mais la progression ne s’arrête pas là. Vousfinancer, le courtier immobilier, prévoit qu’en été 2023, le taux moyen atteigne les 4 %.
Cette explosion des taux prend une ampleur et une puissance qui ne manque pas de balayer les emprunteurs au passage. Ces derniers voient leur profil être déclassé en raison d’une capacité d’emprunt revue à la baisse. Mais à quel point sont-ils affectés par la situation ? La situation de ces trois profils d’investisseurs immobiliers devrait vous aider à mieux comprendre. Il s’agit d’une simulation effectuée par l’entreprise de courtage Vousfinancer.
- Le premier acquéreur type est un primo-accédant. Il désire investir dans l’achat d’un bien immobilier à Toulouse.
- Le second acquéreur type est un secundo-accédant. Il souhaite acquérir un bien dans la ville de Versailles.
- Le dernier profil type est celui d’un investisseur immobilier qui veut acheter à Nantes.
Pour la simulation, nous avons déterminé la capacité d’emprunt de chacun des trois acquéreurs sur la période allant d’avril 2022 à l’été 2023. Nous avons considéré que les prévisions de Vousfinancer seraient effectives et que le taux moyen serait passé à 4 %, en considérant qu’en 2022 le taux était à 1 %.
Pour comprendre la situation de ces trois profils, nous avons déterminé le montant auquel ils pourraient prétendre s’ils devaient payer des mensualités représentant environ 33 % de leur revenu.
Les capacités d’emprunteurs vont à la dérive cet été
Pour obtenir des résultats réalistes, nous avons considéré dans notre simulation qu’une baisse de 3 % des prix sur le marché immobilier est envisageable pour cet été 2023 à en croire les prévisions des experts. Nous ajoutons à cette estimation, celle de la superficie (en mètre carré) à laquelle les acquéreurs peuvent prétendre dans la ville de leur choix, selon leur revenu respectif.
Notre primo-accédant possède un revenu net de 2500 euros/mois. Il désire acquérir un bien immobilier dans la ville de Toulouse. Lorsque le taux d’emprunt était de 1,5 % en avril 2022, la capacité d’emprunt de notre demandeur était de 206 283 euros s’il aspire à un prêt remboursable sur 25 années.
Mais, si notre emprunteur primo-accédant effectue sans demande de prêt en avril 2023, sa capacité d’emprunt sera de 164 794 euros seulement. Et même en supposant que les prix des biens vont baisser, le demandeur devrait quand même faire face à une réduction progressive sa capacité d’emprunt. En été 2023, elle passera à 156 298 euros. Ce qui correspond à une baisse d’environ 5,2 % sur seulement trois mois.
Le deuxième exemple porte sur un ménage de secundo-accédant dont le revenu est de 6000 euros/mois. Il a déjà effectué une vente immobilière qui a rapporté la somme de 300 000 euros. Cet argent constitue l’apport personnel du ménage pour une seconde acquisition. Logiquement, si le taux d’emprunt augmente entre avril 2022 et l’été 2023, notre couple de secundo-accédant verra sa capacité d’emprunt réduite de 85 752 euros. Par contre, il verra son pouvoir d’achat à Versailles augmenter de 0,5 m² sur trois mois. Cela est possible parce que l’apport personnel du couple est élevé. Il ne sera donc que peu affecté par l’augmentation des taux parce que le montant de l’emprunt sera moins conséquent en raison de l’existence de l’apport.
Attention, la réduction des prix de l’immobilier ne compense pas l’augmentation des taux d’emprunt
Prenons à présent l’exemple du dernier acquéreur type. Son revenu net est de 4 000 euros/net. Il désire acheter un bien à Nantes. À l’instar des deux profils précédents, il verra sa capacité d’emprunt se réduire pendant que les taux d’emprunt augmenteront. En avril 2022, elle sera de 278 233 euros et de 221 665 euros en été 2023. Mais son pouvoir d’achat immobilier va également s’effondrer de 1 % entre avril 2023 et l’été 2023 (donc sur trois mois).
On peut conclure des trois exemples qui précèdent que les prix sur le marché immobilier pourraient baisser de 3 % en été 2023. Mais cette régression ne sera pas suffisante pour compenser l’augmentation des taux d’emprunt, à moins que l’emprunteur effectue un apport personnel conséquent. Cette situation s’explique par le fait que l’augmentation des taux et la baisse des prix immobiliers ne sont pas proportionnelles. On comprend mieux les propos de la porte-parole de l’entreprise de courtage Vousfinancer qui explique que les futurs emprunteurs ne gagneront rien à attendre la baisse des prix de l’immobilier pour faire une demande.